Кунгурякам на заметку. О важных изменениях в сфере оформления недвижимости

Фото из открытых источников

- С 13 января все договоры дарения недвижимости, заключаемые между гражданами, должны быть удостоверены нотариусом (459-ФЗ от 13.12.2024).

Новые требования направлены на защиту интересов граждан и исключения мошеннических сделок с недвижимостью, когда недвижимость передаётся в дар под влиянием обмана, злоупотребления доверием или введения в заблуждение.

Нотариус при удостоверении сделки проверяет дееспособность граждан, разъясняет им характер совершаемой сделки, её юридические последствия, тем самым контролируя соответствие волеизъявления сторон их подлинной воле.

Удостоверив договор дарения, нотариус сам (при отсутствии возражений сторон договора) направляет документы в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности к одаряемому. Государственная регистрация в данном случае осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днём поступления соответствующих документов.

Данное правило касается всех объектов недвижимости, в частности, земельных участков, квартир, жилых и нежилых помещений, машино-мест, жилых и садовых домов и других объектов недвижимости.

- Единый государственный реестр недвижимости - открытый ресурс. В актуальном и полном описании технических характеристик объектов недвижимости заинтересованы все. Зачастую информация вносилась по старым техническим паспортам. Будут ли определены новые требования к документам?

- Да, с 1 марта внести в ЕГРН сведения о ранее учтенном в БТИ (до 1.01.2013) здании, сооружении и зарегистрировать права на него можно только при наличии технического плана и правоустанавливающего документа на такой объект.

Ранее изготовленных до 1 января 2013 года БТИ технических паспортов объектов недвижимости недостаточно, потребуется обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана.

Аналогичное правило будет действовать в отношении учтённых в земельных комитетах до 1 марта 2008 года земельных участков, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН. С 1 марта 2025 года для внесения сведений о них в ЕГРН требуется правоустанавливающий документ на земельный участок и межевой план.

В отсутствие указанных документов во внесении сведений в ЕГРН будет отказано, соответственно нельзя будет и распорядиться такими объектами.

В том случае, если права на объект возникли до 31.01.1998 года, регистрация прав на них в ЕГРН осуществляется без уплаты государственной пошлины.

- Достаточно много проблем было у землепользователей, когда они покупали земельный участок без точных границ, соседи менялись и начинался спор - где должен проходить забор. В этом направлении так же законодательство устанавливает новые правила?

- Сейчас такие случаи исключены. С 1 марта  для того, чтобы совершить сделку с земельным участком, границы которого отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), необходимо сначала установить его границы на местности, обратившись с кадастровому инженеру за межевым планом, согласовать границы с соседями, а затем внести сведения о границах в ЕГРН, обратившись с соответствующими документами (в частности с заявлением, межевым планом в МФЦ).

Речь идёт о любых сделках: договорах купли-продажи, дарения, мены, аренды и т.д.

В случае если планируется сделка с земельным участком, не имеющим границ, необходимо заблаговременно обратиться к кадастровому инженеру и установить границы такого участка для того, чтобы регистрация перехода или ограничения права по сделке не была приостановлена.

- А если на участке планируют возвести дом, надо ли устанавливать его границы?

- Да, установление границ земельного участка потребуется также в случае, если на земельном участке возводится объект недвижимости.

Поставить такой объект на кадастровый учёт можно только после того, как будут установлены и внесены в ЕГРН сведения о границах земельных участков, на которых возведены такие объекты. Исключение составят только линейные сооружения.

В первую очередь данное правило коснётся объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов, так как зачастую именно земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства и огородничества оформлялись в собственность в упрощённом порядке без установления границ на местности.

- Какие изменения ждут владельцев новостроек: дом построил, живёт, подключены сети, но оформлять права собственности не торопится?

- Сейчас действует принцип «Построил - оформи» - гарантия безопасности эксплуатации созданных объектов

С 1 марта вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, согласно которым для завершения строительства и начала эксплуатации объекта необходимо обратиться в уполномоченный орган и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, уведомления о соответствии построенного объекта (ИЖС или садового дома) требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Данные документы орган местного самоуправления сам направит в Росреестр для постановки созданного объекта на кадастровый учёт и регистрации прав на него. Гражданину/юридическому лицу - застройщику обращаться в Росреестр не нужно.

В том случае если для строительства объекта получение разрешения на строительство не требуется, для эксплуатации объекта застройщику необходимо самостоятельно обратиться за осуществлением государственного кадастрового учёта и регистрации прав на такой объект.

В ином случае (до осуществления ГКУ и ГРП) строительство объекта не может считаться завершённым (ч.14 ст.52 ГрК РФ в редакции 487-ФЗ от 26.12.2024) и не может эксплуатироваться.

- А если дом в собственности, а участок не оформлен, надо ли будет обращаться за регистрацией прав в Росреестр?

- Собственник здания, гражданин или юридическое лицо, должен оформить права на земельный участок под таким зданием, такая обязанность тоже возникли у него с 1 марта. То есть собственники зданий, сооружений или помещений в них должны будут приобрести в собственность или в аренду земельные участки, занятые такими объектами.

Данные изменения закона с одной стороны направлены на реализацию таких основных принципов земельного законодательства как единство судьбы здания и земельного участка под ним, платность использования земли. А с другой стороны обеспечивают право всех собственников здания использовать земельный участок в необходимых границах и достаточных для эксплуатации здания. Это исключит возможность образования и предоставления третьим лицам нового земельного участка за счёт используемого собственником здания.

Предоставление земельного участка осуществляется в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом собственники сами решают выкупать им участок или взять его в аренду.

Важно помнить: уполномоченный на предоставление земельного участка орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок; использование земельных участков без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов влечёт административную ответственность.

- Многие при совершении сделок с недвижимостью уже привыкли в электронном виде получать сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Большинство ипотечных, нотариальных сделок сейчас совершается в электронном формате. Что нового в законодательстве в этом направлении нас ожидает?

- Электронный формат взаимодействия с ведомством позволяет исключить временные и финансовые (на дорогу) затраты сотрудников организаций на поездку в МФЦ, ожидание приёма как на подачу документов, так и на получение результата оказанной услуги и задействовать их в иных производственных процессах.

С 1 марта юридические лица должны обращаться в Росреестр за осуществлением кадастрового учёта и регистрации прав исключительно в электронном виде.

Для этого понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП), доступ к интернет ресурсу, машиночитаемая доверенность (МЧД), для представителя предприятия), логин и пароль от портала Госуслуг (для авторизации в электронном сервисе Росреестра «Личный кабинет сайта Росреестра»).

Исключение составляют 2 случая: сделка заключена юридическим лицом с физическим лицом, либо имеется временная техническая невозможность представления документов в электронной форме. При этом информация о наличии такой невозможности размещается на официальном сайте Росреестра с указанием времени возобновления подачи документов в электронном виде, несоблюдение данной обязанности влечёт возврат документов без рассмотрения.

Важно помнить, что использование Личного кабинета Росреестра осуществляется бесплатно, пользователем оплачивается лишь государственная пошлина за учётно-регистрационные действия в установленном размере (размеры госпошлины для обращений на бумажном носителе и в электронном виде одинаковы).

Сегодня в рамках ограниченного времени мы не рассказали об упрощённых процедурах в оформлении вспомогательных построек, двухквартирных блокированных домов и выделе машиномест, которые вступили в силу в ноябре 2024 года. Ознакомиться с ними, а также задать интересующие вопросы по жизненным ситуациям в оформлении недвижимости, можно на странице Управления Росреестра по Пермскому краю в социальной сети ВКонтакте или по телефону колцентра Управления: 8 (342) 205-95-59 в рабочие дни.

Подготовил к печати Сергей Орлов

Газета «Искра» № 100 (17336) от 11.10.2025 г.

Искра_Кунгур©iskra-kungur.ru

Назад | Главная | Распечатать